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夫妻单方签订房屋买卖合同是否有效

    随着社会经济的发展和繁荣,家庭做为最基本的社会单位,其财产数额、种类等与过去相比有了极大的扩充和发展,夫妻之间或夫妻和外部之间因财产发生争议的现象时有发生,如何避免争议的发生,发生争议后如何解决纠纷,也成了百姓十分关注和关心的一个问题。房屋是人生存最基本的物质条件之一,在现实社会生活当中因房屋买卖而引发的争议屡见不鲜。

  这即是一起发生在夫妻之间、夫妻一方和外部之间房屋买卖合同纠纷案。

  原告张某与被告韩某为夫妻关系,被告习某和张某又是亲表兄、妹关系。

  原告张某与被告韩某夫妇,在科左中旗宝龙山镇有土房2间、厢房4间、车库1间。2004年丈夫张某将以上各类房屋产权登记在自己名下,领取了由科左中旗人民政府颁发的房屋产权证书。

  2005年5月被告韩某向被告习某借款50 000元,截止2011年1月,本息合计85 000元。2011年1月28日,被告韩某将上述房屋以85 000元的价格抵债给了被告习某,随即二被告签订了一份“卖房协议书”。买方为被告习某及丈夫尹焕富,卖方为被告韩某及丈夫张某。当时尹焕富、张某均不在场,被告韩某将房屋权属为其丈夫张某的房屋产权证交给被告习某,但至发生纠纷之日仍未办理房屋产权过户手续。且被告习某又将此房屋以原告张某的名义与房地产开发商签订了回迁楼协议。

  2011年6月,张某知情后,要求被告习某退还房屋。在双方协议不成的情况下,张某将其妻子韩某和习某作为共同被告诉至法院,要求确认被告韩某和习某之间签订的房屋买卖合同无效。

  被告习某认为,原告张某与被告韩某系夫妻关系,争议房屋是原告张某与被告韩某的夫妻共同财产,夫妻双方有平等处理权,他人有理由相信其为夫妻双方共同意识表示。买卖双方虽未办理过户登记,但不影响合同效力。韩某和习某签订的房屋买卖合同合法有效,请求法院驳回原告张某的诉讼请求。

  如何认定该买卖房屋合同是否合法有效,应当分析夫妻单方擅自处分共有财产是否存在第三人善意取得该财产的情况,是否具备善意取得的“善意”要件。

  我国民法规定,共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的,应当维护第三人的合法权益。

  在本案中,争议房屋是原告张某与被告韩某的夫妻共同财产,属于夫妻共同共有。被告韩某事先未经过原告张某同意,与被告习某于2011年1月28日签订的房屋买卖合同,属于效力待定合同。这个合同只有经过张某的追认才能变为有效合同。可是张某拒绝追认,故该房屋买卖合同不能生效。法院在审理中还查明,韩某与习某签订的房屋买卖合同书上,张某的名字并非其本人所签,而是韩某代签,在张某没有授权的情况下,韩某无权代表张某处分夫妻共有财产。根据法律规定,除第三人习某对该房屋善意取得外,韩某与习某签订的房屋买卖合同为无效合同。习某对该争议房屋是否构成善意取得,首先要看受让人受让该不动产时是否善意。具体到本案中,争议房屋登记在原告张某的名下,习某对该房屋产权属于张某和韩某的事实即韩某无权单独处分是明知的。明知韩某无权单独处分该房屋而与其签订房屋买卖合同,显然,习某不属于善意第三人,不具备善意取得的“善意”要件。另一方面,韩某与习某虽然签订了房屋买卖合同,但并未进行产权变更登记,房屋所有权并未实际转移给习某,也不符合“转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记”善意取得的这一构成要件,所以,习某对该房屋不构成善意取得。同样,《中华人民共和国婚姻法》解释(一)第十七条第(二)项规定:“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。

  在本案中,更重要的就是应该明确《婚姻法》中规定的家事代理权的概念。夫或妻对共同所有的财产有平等处理权,这种代理权属家事代理权,其范围一般限于处理家庭日常的衣食住行和子女教育费用等问题,对于重大家庭事务的处分,如不动产处分,显然排除在日常家事范围之外,对这种非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。从物权角度来说,夫妻对财产的共有关系是一种共同共有关系,《中华人民共和国物权法》第九十七条对共同共有的财产进行处分的原则做了强制性规定,处分共同共有的财产必须经全体共有人同意,否则该处分行为即为无效。《城市房地产管理法》第三十七条也规定:“共有房地产,未经其他共有人书面同意的,不得转让。”这些规定均系法律的强制性规定,夫或妻一方违反法律的强制性规定,擅自处分房屋的行为当然无效。

  本案中,房屋出卖属于张某和韩某双方对“夫妻共同财产做重要处理决定”,不属于“日常生活需要”,不适用家事代理,需经双方同意。从法庭上所列证据证实,习某没有理由相信韩某的处分行为是韩某和张某共同的意思表示,最为关键的习某不是善意第三人。据此,韩某对争议房屋无权单独处分,法院判决韩某和习某签订的房屋买卖合同无效符合法律规定。本案的问题有了正确答案,夫妻单方签订房屋买卖合同无效。

  本案经过法院裁判已经告一段落。但是通过本案给人们以深刻的启示:社会形势已经发展到今天,经济关系纷纭复杂。公民在家庭生活、亲属相处当中同样不可忽视对法国家法律、法规的学习、运用和协调处理家事纠纷,就本案来讲,处理得好就会实现法律效果和社会效果相统一。我们假如,当事人之间按照法律规定严格履行合同签订程序就不会有这不该发生的故事。再者,如果原告张某真的知晓签订合同真相只是由于卖出房屋回迁增值而反悔,也可以协调处理这一亲属圈内部的房屋产权纠纷,最起码互相均得受益,就不会引发这起亲属之间反目为仇的对簿公堂。



来源:宿迁维权网 王峰之      时间:2012/4/7 11:05:27
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