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农村宅基地流转

农村宅基地的流转
 
【案情】   王某家住黄墩,比邻王营村,但他看中王营村村的位置和条件,在此购买了朋友李某的农村房屋。一年之后,原房主李某又反悔,认为买卖双方不是同一集体组织成员,起诉至宿豫区法院,请求确认买卖合同无效,并要求王某返还自己的房屋。
2010年1月,李某在宿迁市区买了一套商品房,由于资金不足,想要出售自己老宅。2010年3月,家住比邻村的王某得知这一消息,便联系李某,告知其愿意出价8万元购买李某夫妻两人将其位宿豫区王营村的两层小洋楼及整个院落(连同住宅地)并与李某签订房屋转让协议一份。
      协议签订后,王某当日便向李某转账80000元,李某夫妇次日向王某交付了土地使用权凭证(宅基证)。2010年4月,王某将自己的户籍迁入了该村并在此住宅居住。
     几年过去了,2014年,因城镇发展需求,该村房屋面临拆迁,李某夫妻认为王某不是该村集体组织的人,双方的买卖行为违法,遂找到江苏钟山明镜(宿迁)律师事务所王峰之律师诉至法院请求法院确认买卖协议无效,王某返还其住房。
      宿豫县人民法院审理认为,签订房屋买卖协议系其真实意思表示,虽然双方不属于同一农村集体组织,但该房屋转让协议内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效。因此判决驳回李某的诉讼请求。
点评】:随着经济的发展,城市建设的加快,农村房屋价值不断提高,很多农民因拆迁而一夜致富,因此产生的农村宅基地买卖纠纷日益增多。建造农村房屋的宅基地是主要目的是为了保障农村集体经济组织成员基本生活居住,是专属于农民主体的一项权利。我国现行法律法规仅仅是禁止禁宅基地这一农民主体专有权利流入城镇居民,并不限制同一集体组织成员之间或不同集体组织成员之间宅基地随同房屋流转,因为其为改变宅基地的土地性质及用途。
【知识链接】
《物权法》第一百五十二条规定:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”可见,占用、使用是宅基地使用权的权能。
《物权法》第一百五十三条:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条 “农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”,并没有明确宅基地使用权是否可以转让,反之该条肯定了农村村民可以出卖、出租住房。
《物权法》第一百一十七条“用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利”之规定,通过体系解释的方法确定宅基地使用权收益的权能。
 根据农村房屋买卖合同主体的差异,可以将农村房屋买卖合同纠纷分为三类:一是农村本集体经济组织成员之间的纠纷;二是农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的纠纷;三是农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的纠纷。
1.对农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同应认定有效。
因购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份,这便排除了宅基地不能进行流转的障碍。因此,对本集体经济组织成员之间农村房屋买卖,只要买卖双方所订立的买卖合同符合合同法关于有效合同要件,就应当认定买卖合同有效。
 2对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力的认定。
 我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让,但也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。
 3.对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应认定无效。
 对于农村居民是否能向城镇居民出售房屋,我国虽无法律、法规的相关禁止性规定,但国务院办公厅在1999年《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》中明确规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”;2004年11月,国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》又进一步规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。这些虽然都是国家规定的有关政策,但根据我国民法通则第六条“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策”的规定,法院在司法中应当严格适用。因此,对这类合同,因违反国家政策而应认定为合同无效。
 农村房屋买卖合同纠纷案件的处理原则农村私有房屋交易是在城乡流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的,对此缺少监管是造成这种现状的制度诱因,而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等是引起此类案件的主要原因。审理此类案件应考虑到个案情况,做出不同处理:
 第一,对于发生在农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,如果查明无欺诈、显失公平情形存在,应当认定房屋买卖合同有效,驳回当事人要求退房退款的诉讼请求。
 第二,对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可认定合同有效,判决驳回当事人要求确认合同无效的诉讼请求。
 第三,对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理,双方当事人应各自返还房屋及购房款。
 第四,对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同已实际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋的,应本着尊重现状、维持稳定的原则,立足调解,承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。
 第五,对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同已实际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋的,如果认定合同无效,在决定退房退款时,要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响以及各方的过错责任大小,尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失;其次,对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况,应对其添附价值进行补偿。
来源:江苏钟山明镜(宿迁)律师事务所      时间:2015/8/3 15:03:31
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