主持人：购房对于我们这一辈子可能只买一次或者两次房子，对这方面的知识了解得少之又少，特别是再遇到不良开发商，作为业主是弱势群体，如何在遇到合同违约时能很好维护好自己的合法权益，非常重要，今天我们请来了江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所王峰之律师以及论坛的两位网友来到楚汉网，就购房时可能面临的一些问题和困难寻求一些帮助！首先请王律师谈一下目前开发商与业主在这样的社会环境之下，各处于什么样的位置呢？以及造成这种局面的根本原因是什么？
王律师：我觉得应该分两个阶段，在2003年到2008年这个期间，业主跟开发商的位置完全是一种不平衡的，因为房子非常好卖，开发商是非常非常的牛，他拿了一个格式文本就是这个合同，你爱买不买，当时一旦有房子面市了，很多业主是排队去买这个房子，他根本就不会去计较商品房买卖契约之中，制定了哪些不平等的条约，对他将来的生活会产生什么样的影响？在那个时间段业主可以讲非常非常的弱势。在2008年之后，这个情况有点改善，随着房市进一步的萎靡，开发商也打出了很多促销手段，他会尽可能的跟业主进行协商，在签定合同方面，开发商比以前低调了很多，但是总的来说，业主及开发商相比，业主一直是处于一种弱势的地位，这个地位一直没有改变。
主持人：造成这种位置的根本原因是什么？
王律师：我觉得就是房屋非凡商品的供求关系所导致的。
主持人：一般来说，在房屋问题上，最大的问题根源是什么？网友说最大的根源是条约，开发商的购房合同是霸王条约，是带来一系列根本问题的万恶之源，你觉得这话有道理吗？
王律师：这话只说对了一半，为什么这么说呢？第一，开发商从两千年之后，拿出的一些文本都是经过房产局制订的格式文本，这个文本出台有一定的积极性，是吸取了社会各界对房地产合同的，包括法律届对房地产销售的意见制订了一种格式合同。这种格式合同跟合同法比，首先第一个肯定是不冲突的，第二个它尽量体现了公平，但是从另外一个角度讲，这个合同也不可能达到尽善尽美的地步，一些可以由开发商和购房者更改的地方，被开发商霸占了，这也造成的交房之后，开发商跟业主矛盾进一步尖锐，甚至不可调解的重要原因。
主持人：今天我们请来了论坛的两位网友，他们目前已经是购买了某楼盘的房子，在交房的过程中，发现交房的开发商不诚信，出现了一些问题，请网友甲讲一下交房中出现的一些问题？
网友甲：按照合同的约定是08年12月31号交付，但是开发商没有交付，也没有正式的通知下来，所以造成了业主很不满的情绪，陆续的有三四次大量业主集体的和开发上沟通这个事情，影响也挺大的。经过好几次的沟通，最后通过政府部门的协调，大体上把成交的问题做了一个条文定下来，第一个问题就是开发商的延期交付问题，现在这个问题也非常普遍，开发商延期交付，作为业主来的话，我们只能是被动的去等待，没有办法去约束开发商，虽然有合同，但是开发商一句话就说“按照合同的话，我延期交付赔钱给你”，他一句话就可以把业主所的理由都打破了，关于延期交付应该也是很多买期房的业主碰到的问题。第二个开发商在交房的时候，很多配套的设施不到位，当时说交付的只是一个房屋，但是关于房屋相关的配套，包括绿化、围墙、水电气，安保各方面都没有。因为我们不是专业学法律的，不知道开发商这种理由是否成立，房屋和配套是不是可以分开来交付？开发商这种交付形式，按照合同来算的话，赔偿金额也是很低的，远远不能弥补业主无法拿到房子造成的损失，关于损失这一块也是业主比较关心的问题。还有一个问题，开发商还有一部分房子到现在还没有交付，延期交付达到三个月了，按照合同的约定，延期交付三个月业主可以要求退房的，在业主退房的过程当中，是什么样的操作流程，会碰到什么样的问题？业主要怎么样去注重？
主持人：目前来说您跟开发商签了交付合同？
网友甲：对，现在这个房子我已经拿了，但现在只是拿到房子，配套的一些东西，开发商承诺是五一之前交付给我们。
主持人：那包括哪些，有没有书面的写下来？
网友甲：书面的有围墙、大门、绿化、安防措施，水电气这些都包括在里面。一期有四栋，两栋已经交付，还有两栋没有交付。
主持人：没有交付的原因是什么？
网友甲：还没有拿到房产局的竣工方案。
主持人：他们什么时候拿房？
网友乙：现在就是不清楚，他没有正式的通知。
网友甲：有的业主会打电话过去问，他一会说月底，一会又说四月份，五月份，没有很准的。
主持人：请王律师就这几个问题，讲一下。
王律师：延期交付是在商品房买卖合同之中出现最多的问题，出现这种情况，业主可以有选择性的采取相应的途径，可以请开发商承担相关责任，在司法实践过程中，会出现开发商出现的这种违约责任的霸王条款，连银行的同期利息都达不到，。你也可以选择撤销违约条款网络超女，违约和损失同时预备的话，你可以撤销。延期交付的在这个地区的同类房子的租金，就是你的损失，这是可以要求开发商做的第一个方面。第二个有些业主觉得对开发商丧失信心了，可能要解除合同，解除要达到一定条件，经过业主催告之后三个月仍不能交付的，业主可以解除合同。
主持人：催告是指什么呢？
王律师：法律没有明确规定是口头还是书面，但最好是书面催告。很多业主都觉得解除合同对自己伤害很大，其实不是这样的，尤其楼市现在处于低迷的状态，解除合同对业主也许是个好事。首先我们看一下，解除合同是因为开发商原因导致解除合同的，那么开发商应该承担违约责任，要承担这么长的利息，甚至你可以主张一些损失，可以要求开发商赔偿，赔偿都拿到的话，那么你实际上在这个买房合同中，你实际上是不亏的。第二个在楼市低迷的情况下，资金为王的地位在开发商心目中是非常清楚的，一旦你解除合同，就是几十万的资金的问题，假如说一下子涉及到十几户，甚至上百户，一个正常的开发商资金链肯定会受到很大的压力，业主可以采取这种策略跟开发商谈，因为开发商不希望资金链断裂的，假如一百户要求解除合同，开发商肯定是吃不消的。
主持人：房屋跟配套分割交付怎么说？
王律师：公共设施一般是跟着房子一块交付的，但是你讲的公共配套设施呢，是一些围墙、绿化、并没有记载在合同之中。
主持人：有记载吗？
网友乙：有。
王律师：假如没有记载就比较麻烦，假如在合同中记载就按照合同定的日期交付。
主持人：这个怎么赔？
王律师：也是一天十块钱，因为房子交付给你了，业主就可以使用了，你再跟开发商去主张说，房子没有交付造成房子的空缺，给你造成什么损失，可能就比较难。因为绿化没有达到，你说怎么主张损失，怎么量化你的损失，对业主来讲是很难的一方面。尽管给你的生活带来了很大的不便，但是可能到司法实践中，只能支持十块钱一天的违约金。
网友甲：我还有一个问题问，我们之前也咨询过一个律师，催告法律上没有规定明文形式，我们上次咨询的律师是说，因为房子本来是12月31号交付的，我们是在1月1号的时候，大概有五六十户业主，已经和开发商办公室主任沟通过了，当时律师说，我们这种行动，已经表示了？
王律师：假如有足够的证据证实就没问题，就你确实向开发商提出来明确的催告，比如照片、录音、摄像都可以能够证实。虽然法律没有明确的规定，但我们最好要有足够的证据。
网友甲：还涉及到一个问题，我们就算真的想退房了，但是我们有很的损失，即使能走法律途径，通过司法诉讼是很漫长的途径，我们小老百姓是承受不起的？
王律师：你可以考虑一下，把退房作为一个策略来跟开发商进行谈判。
主持人：现在问题有没有改善？
网友甲：有一点点改善。
网友乙：没有根本性的改善。
网友甲：他说他达到交付的标准，政府给他很多乱七八糟的批文，他拿到了。但是他不拿出来给业主看。业主觉得小区这个样子不可能被批准建造，就造成这个误会。
王律师：政府部门把这些东西给他，可能当时是违规操作的，不能要矛盾转移到政府部门，有这种可能性。以前我们在司法实践过程中，出现这样的情况。假如他没有拿过来，你不要去找政府要这些东西，因为这个本身是开发商的义务，假如他不拿出来给你们看，我就可以拒签房子。什么时候拿出来就交付，迟交一天违约金就少不了。我们的业主还是很善良的，跟开发商的斗争过程中，缺乏斗智斗勇的精神。
网友甲：开发商看一两个拒签他赔得起的。按照赔偿的问题，按照合同的约定，截至的日期是按开发商发出了收房通知书那一天为止，我就赔到那一天。
王律师：我们在审查开发商是否具备交房条件，就是刚才我讲的，三书一证一表，以业主看到的时间为准。也许这些东西全部都拿到了，就是表面上全部都齐了，但是质监站把这些东西压在那边，这个可能就是质监站跟开发商之间的默契，虽然它有了，但是质监站没有颁发给他，说不定就给他一个复印件，让他去忽悠业主，所以我们一定要亲眼看到这个东西。但是说实在的，我不知道验房的时候，你们是经过怎样的程序的，以前开发商经常干什么事情呢？他成立一个房屋交付的小组，物业公司就在旁边坐着，你签字、交费了，然后拿着钥匙去入住，这样就表示你愿意入住。现在你们不妨可以采取一些策略，签字未验房，或者房子未验，已收到钥匙也行。
网友乙：这几次维权的效果我个人感觉不是太好。一个是质量问题没有得到根本性的改善，赔款还没有达到我们正常的要求，为什么？我们这个门的问题，按道理来讲，我们业主的房子开门的时候会互相冲突，假如我们整改，门向内开应该赔我们一个平方，目前只答应赔偿0.5平方。把门有可能带来以后邻里的矛盾也转嫁到我们业主身上来了，这是很大的一个问题，其他房子的层高什么的，尽管我们的房子也有很大差距，合同上面规定的都是20厘米，那些东西都是在合同答应的范围内有水份没有办法。
王律师：开发商想尽一切办法在占业主的便宜，可以说是奸商。
网友甲：确实是个奸商。
网友乙：我就想在前期业务维权已经达到一定效果的情况下，我们没有收到房子的人，有什么办法去保护我们的利益？
主持人：就是在赔偿金方面？
网友乙：质量的问题，我个人的想法，就是说为了解除我们邻里之间的矛盾，统一补我们一平方。当时说0.5平方大家是勉强被接受了。
主持人：你们业主针对这个门的问题是意见不统一的？
网友甲：这个事情我不知道被多少人骂，我是我们小区里出力最多的，但我是被人家骂得最多的？
王律师：维权最重要的就是团结，团结很重要。你们怎么有这么大的顾虑呢？我曾经做过一个案子，一个楼盘，也是出现了很多问题，开发商自以为聪明，用一个预验收的标准请业主去看房，不看还好，结果业主看出了一大堆毛病，投诉到相关部门，本来质监站该给他的竣工验收，但都没敢给，每拖一天对开发商造成的损失都很大的。有些开发商到最后就求着业主代表，有什么要求尽管提，但千万不要到相关部门投诉什么东西。不管是开发商也好，还是有关政府部门也好，即使他们有某种潜规则，但是不可能做多明目张胆的。只要业主拿出维权的力量和决心，肯定会对他们有心理上的威慑力。
网友甲：像我们赔0.5平方米的钱，现在很多业主觉得少，但我觉得已经是非常不轻易了。我们当初去跟开发商谈的时候，房产局局长、还有管委会的人，开发商正常是给我们一个文件，说这是我们公司的意见，赔偿一千块钱一户，同意就签，不同意我们也没办法，你们看怎么办吧，当时我们不同意，开发商去的领导级别算大了，他也做不了主，然后是打电话请示了老董事长以后才同意的，所以我觉得这个真的是非常不轻易。但是没有经过这个过程的人，觉得这个太少了。而且很多人在不了解的情况下就骂人的。
网友乙：最重要的一个问题，当时政府没有让记者进去，假如记者进去，你谈到什么条件什么结果我们就公开了。
网友甲：当初我们去谈的时候，下面好多人说让记者进去，我跟大家说记者最好不要进去，为什么不进去？因为有政府的领导在，政府的领导他肯定是按照国家的信访条例，政府部门和信访人沟通的时候，不答应有记者在场的。作为记者和政府部门之间你选哪个？
王律师：我好想不记得国务院信访条例上有这一条。
网友乙：没有这个规定。
网友甲：作为我来说的话，虽然你们也是媒体的，但是我说一句我的心里话，从开始到现在，媒体对我们起的作用，只能说他也是利用我们，他们到我们这边，只是利用我们的新闻价值，实际上没有帮什么忙，而且是帮倒忙。首先说某个节目是第一个去的，节目都录好了，没播出来。还有一个节目是播出来了，但变相的把开发商说的比较委屈，说房子是符合交付标准的。
网友乙：现在我们四栋五栋的一些业主真心想退房，该怎么操作一下？
王律师：第一有没有正式催告过，第二个看从催告之日起有没有达到三个月，假如确实达到了，可以发个函跟开发商讲，这个合同不能履行了，我要求解除合同。一旦开发商拒绝协商，你可以起诉到法院去，这个案子基本上能够胜诉的，但这个诉讼是有时间成本和经济成本的。
网友乙：周期大概多长？
王律师：这个不好说，我只能说理论上最长的时间，一审是六个月，二审三个月，前前后后加起来大概要十个月。司法实践中最长的时间，延长一两年的都有的。但是也有短的是一二个月的，打官司确实是一个很伤人的事。其实开发商不管从哪个角度来讲都不愿意退房，第一会影响他的资金链，第二对他的二次销售会形成一定的压力，第三可能会起到一定的负面效果。
网友乙：可以通过质量上面的问题去取证吗？
王律师：假如他的三书一证一表都具备了，像这种问题想找质量问题的话，只能找楼盘主体问题。
网友甲：假如找房屋质量问题的话，等于就是把三书一证一表推翻了，这个等于就是和政府作对，这个是很难的。
主持人：那他现在不想要这房子怎么办？
王律师：假如即使你达不到解除合同，业主跟开发商能够达成一致意见，也有可能性的，你门做适当的让步。
主持人：因为现在买房的大部分都是年轻人，可能相关的法律知识也是不足的，同样也是属于弱势群体，包括我们在维权时候也想遮掩自己的身份，生怕遭到开发商的打击。就目前的环境当中，我们有没有比较好的方式去避免这些问题？
王律师：第一个业主维权要从购房的时候开始，法律意识本身也应该很强烈，现在不想以前了，非凡是现在的购房，不是说开发商拿着一个合同，你买也得不买，不买也得买，那不行。第二出现问题的时候要团结，业主本身是一个弱势群体，你跟开发商斗的时候，你是鸡蛋砸石头，但假如所有的业主抱着团去维权那效果就不一样了。08年的时候我们就做了两个案子，都跟精装修有关，但为了规避一房一价的问题，就把房子跟装修捆绑在一块，“利益是显失公平一个重要的标准”。第二个法律依据要充分，证据保存要充分。第三个保留交涉所有的证据。业主客观也采取了一些过激的行为，这是我们不支持的。但是这种行为客观上对我们的维权确实起了一点的帮助论坛房地产网，到最后这一家楼盘，每户赔两万。业主代表付出的努力最终在其他人身上得到回报，你应该有成就感才行。
王律师：还有一个楼盘也是到最后赔了200元/平方米。开发商做这些东西是很愚蠢的事，合同上是约定2198元/平方米，然后我们找到装修公司，发现他们跟装修公司签的合同是700元/平方米，装修公司也有2，30%的利润，你想想成本才多少？我就讲这个开发商真的是黑到了极点了，良心真的是很坏。
网友乙：那我们即将要收房的有什么要注重的？
王律师：收房的过程中首先要审查，三书一证一表一定要看原件。我们碰到的案例就是开发商拿复印件，原件跟复印件是一致，但他没有原件，也就是实际上他这个证没有拿到，所以你一定要看原件，原件是看他是否达到法律交付的重要的，甚至也是主要的凭证。第二个千万不要上当，先拿钥匙，签过字，那是不对的。你肯定要达到我要先看了房子，我挑出房子的问题，要你整改之后，满足之后我才能收房。假如说真的非要拿钥匙，可能在物业公司那边过不去，那么你可以写房屋未验，屋内没看，只是领取了钥匙，拍个照片也行，然后你拿钥匙去。最后验完了，你再到物业办交付。
网友乙：在交付过程中，我们集体请律师陪我们验房可不可以？
王律师：可以，再请一个验房师陪同。
主持人：那验房师的验房结果收不收法律保护的？
王律师：验房师现在很专业的，我们会拿相应的标准来对这个事情的。你请了律师之后，一旦发现问题，律师可以发律师函，就会把他竣工验收表收回去了，一些事情是哭笑不得的。而且在今天来之前，我在网上也查了一下，各地对质监站的诉讼已经有成功的判例，在长沙一个法院，就当庭判质监站要重新验房。
网友甲：还有一个我们门的问题怎么解决？
网友乙：开发商把矛盾转化到邻里之间上了？
王律师：一旦门对门的业主，你们都同意签这个字了，那么你们就无权去主张对方或者是另外一方，因为相邻权给邻居造成了多大的损害，你就没有权利主张这个权利，你已经默认了，有什么矛盾是你自己的问题。
主持人：你签字也就默认了，有问题就不能找开发商，就你自己解决了。
网友甲：作为房子的现状你没有办法。
主持人：中国人非凡轻易忍耐和安于现状的人。
网友甲：有的人接受我向内开，但是第一个影响我的使用面积，本来那个地方可以放一个鞋柜的，这样就放不了了，向内开是不是等于擅自更改房子的结构，拿房产证的时候会不会碰到问题？
王律师：这个是由开发商来做。
网友乙：门打架到底是什么问题？
王律师：施工、设计都有可能。这个已经不重要了，开发商已经决定给你赔了，要害是赔多少钱。
网友甲：有些业主为什么不满足呢？因为很多业主说，他这个是属于违法的行为，这个门打架是属于违法的。
王律师：可能是民用建筑防火规范吧有这一条。但是他已经决定这样整改了，假如也得到了有关部门的批准，那你想怎么样呢？你没有办法。像这种情况，你不可能把楼炸掉，是不是？那么就是说这种向内开就是唯一的补救方式，而且这种补救方式，在有关部门是能够得到批准的，在这情况之下，作为业主来讲，你只能主张这种补救方式，可能会带来的多大的损害。
网友甲：现在有很多人不同意这种方式，他也不想签字？
主持人：还有多少人没签字？
网友乙：将近两百户。
网友甲：还有一部分人口口声声喊不满足，天天也骂业主代表不好，还说业主代表是内奸，但是一边又在开发商那边把钱领了。
网友乙：这是个别现象。
王律师：什么人都有。这种情况公共区域的质量问题，假如从协商的角度，任何一个业主都有权提出来。但是假如说从公正的角度，可能要业主委员会去维权。
网友甲：我们现在不具备条件。有三期，现在只有一期才交付了一半。
主持人：要达到多少人？
王律师：以什么名义呢？签名可能很麻烦。
网友甲：我们之前也咨询过一些律师，走法律途径只能一个业主对一个开发商。
网友乙：还有一个公共区域电力设施的安全问题？
王律师：你去找一下质监站，让质监站找一些共建部门，这是属于竣工的问题，你可以要求整改，因为国家的电力设施，有一整套完整的规范，而且这种规范的出发点，都是为了公共安全，任何一个电力设施或者施工方的瑕疵都有可能影响到公共安全，又可以把它上升到一个很高的高度。
论坛关注后记：现场，2位网友一再的跟记者说，不要泄露他们的身份，作为不诚信楼盘的“受害者”，还要这样遮遮掩掩，多少让人有点心酸，而作为业主代表的网友甲也是一肚子委屈，“维权的过程真的很艰辛，只有亲身体会的人才知道，有时候被业主骂是汉奸，埋怨我们为大家争取的利益太少，我们真的是没有办法，从开发商不肯退让，到争取到了一部分利益，我们真的感觉非常不轻易......”是的，很多时候业主代表是两面不是人，开发商恨，业主误解，其中的艰辛也只有他们自己知道，他们不拿业主的工资，是义务热心肠的为大家办事，假如敢拿开发商的好处，他们也一定知道自己的下场会很惨，没拿好处都被业主们骂来骂去，拿了好处还不得被业主打死。假如业主代表是大家选举出来的，就请大家信任他们，假如没有大家的团结，那么开发商就会趁虚而入，大家的维权效果也肯定达不到的。
