【案情】
周某于2009年12月14日与金太阳公司签订商品房买卖合同，购买金太阳公司开发建设的“河畔花城”小区住宅一套，合同附件（四）补充协议（二）第四条中约定：物业出卖人对买受人提出如下要求：不得违反统一管理要求擅自安装防盗门窗、空调、晾衣架等（向物业服务公司申请同意后符合统一样式的方可安装，防盗窗只能安装在窗子内侧）。
2010年11月19日，原告爱家物业公司与金太阳公司签订“河畔花城”项目前期物业服务委托合同，金太阳公司委托原告爱家物业负责该小区前期物业服务。2011年1月23日爱家物业与周某签订房屋装饰装修管理协议，协议附件中房屋装修管理规定第七条规定，阳台防盗拉闸门可安装于阳台的内侧，窗口外侧不可安装防盗网、纱窗，相应的防护设备须安装于窗户的内侧。后周某在阳台、窗户外侧安装防盗窗，但防盗窗与房屋外墙面持平。原告爱家物业向法院提起诉讼，要求被告周某拆除其安装于窗户外侧防盗窗，恢复窗户、阳台外侧原状。
【审判】
法院审理后认为：物业管理企业享有制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益行为的权利，并可以向人民法院提起民事诉讼。业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利。被告对自己房屋的阳台、窗户享受专属的区分所有权，可以自主使用。被告在阳台、窗户外侧安装防盗窗，没有危及建筑物的安全，没有损害其他业主的合法权利，原告亦未举证证明被告行为危害市容环境及其他公共利益。原告与被告是物业管理经营者与消费者的关系，经营者不得以格式合同的方式做出对消费者不公平、不合理的规定，原、被告双方签订的房屋装饰装修管理协议为原告提供的格式合同文本，原告未能举证证明对合同中限制被告权益的条款已尽提醒义务，而该条款排除了被告对自己房屋的阳台、窗户享有的主要权利。因此原、被告签订的房屋装饰装修管理协议中关于窗口外侧不可安装防盗网、纱窗，相应的防护设备须安装于窗户内侧的条款无效。原告诉讼请求不符合法律规定，故判决驳回原告爱家物业公司的诉讼请求。
【评析】
本案的争议焦点是物业公司是否有权要求业主拆除其所安装的防盗窗。
本案在审理过程中形成两种意见：第一种意见认为，根据当事人意思自治原则，物业公司和业主在平等自愿的情形下签订房屋装饰装修管理协议合法有效，对双方均有约束力，双方均应按照协议的内容履行相应的权利和义务。在协议中明确约定“防盗窗只能安装在窗户内侧”的情形下，业主违反该规定将防盗窗安装到窗户外侧。物业公司依据双方之间的合同关系，有权要求业主按照协议的约定拆除安装不符合约定的防盗窗。第二种意见认为，物业公司是否有权要求业主排除妨碍取决于双方签订协议的相关条款是否有效。物业公司与业主是物业管理经营者与消费者的关系，经营者不得以格式合同的方式做出对消费者不公平、不合理的规定，双方签订的房屋装饰装修管理协议为原告提供的格式合同文本，原告未能举证证明对合同中限制被告权益的条款已尽提醒义务，而该条款排除了被告对自己房屋的阳台、窗户享有的主要权利。因此原、被告签订的房屋装饰装修管理协议中关于窗口外侧不可安装防盗网、纱窗，相应的防护设备须安装于窗户内侧的条款无效。业主对自己房屋的阳台、窗户享受专属的区分所有权，可以自主使用。且业主在阳台、窗户外侧安装防盗窗，没有危及建筑物的安全，也没有损害其他业主的合法权利。故物业公司的诉讼请求不符合法律规定，不应得到支持。
笔者同意第二种意见，认为物业公司无权要求业主拆除其安装的防盗窗。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明。第四十条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，双方签订的房屋装饰装修管理协议属于物业公司提供的格式合同，而物业公司未能举证证明对合同中限制业主权益的条款已尽提醒义务，该条款排除了业主对自己房屋的阳台、窗户享有的主要权利，故该条款应被确认无效。并且业主在窗户外侧安装防盗窗，没有危及建筑物的安全，也没有损害其他业主的合法权利，业主对自己房屋的阳台、窗户享受专属的区分所有权，可以自主使用。
一审宣判后，双方当事人在法定期限内均未提出上诉，一审判决已经发生法律效力。该案涉及到的问题具有普遍性，在很多小区都可能有所体现。该案的判决对顺清业主和物业公司之间权利义务关系起到了示范效应。
