【案例回顾】
外地人李某因不符合本地按揭购房的条件，便以本地人贾某的名义隐名按揭购置一套价值50万元的住房。谁知三年后，贾某居然到法院起诉要求确认该房为自己所有。人民法院在依职权查明事实后，判决驳回了原告贾某的诉讼请求。
李某很早就到宿迁做生意，经过多年的打拼，想通过按揭的方式购买一套住房。可因为她是外地人，在本地没有固定工作，不具备个人住房贷款借款人的条件，于是找到本地人贾某商量，想以贾某的名义贷款购房，贾某表示愿意。
2004年4月13日，贾某以自己的名义与宿迁一家房地产公司签定了一份购房合同，购170平方米住房一套，价款50万元。2004年4月19日，贾某以借款人的身份与中国工商银行宿迁支行签订了个人购房借款合同，售房公司担保。同日，房地产公司给贾某出具了首付款13.7万的商品销售专用发票。4月23日，中国工商银行宿迁支行给贾某出具贷款凭证一份，并将贷32万元转到房地产公司，公司为贾某出具了宿迁市商品房销售(结算)专用发票。2004年7月5日，李某向房地产公司交代了首付款9.1万元，9月30日交纳了契税0.68万元和公共设施管理费1.14万元，但交款人和纳税人均体现为贾某。2004年12月26日，宿迁市房地产管理局给原告颁发了房屋所有权证。房地产公司按合同约定期限将房屋交付后，李某对房屋进行了装修，入住至今，并按期向中国工商银行宿迁支行偿付贷款。
2005年10月10日，贾某向法院起诉，声称自己以50万元的价款购买的房屋，曾以口头约定借给被告李某使用，后索要多次，李某拒不返还，请求法院判令倒房。被告李某辩称，房屋是李某自己所买，房屋的名头虽然是原告贾某的，但李某是实际出资人。庭审中，原告贾某所举证据充分，被告虽称自己是房屋购买人，却拿不出证据，直喊冤枉。先后两次开庭，都是如此。按相关法律规定，房屋所有权应以产权证为准，但为慎重裁判，法院依职权进行查证，结果发现房地产公司的收款收据存根上和银行收贷收据存根上留有“李某交款”的字样。经过第三次开庭审理，原告贾某终于承认“当初确实是代替被告李某买房”。但仍不愿放弃房屋所有权。
法院认为，原告贾某购买的涉案房屋是基于被告李某的委托，以自己的名义实施的代理行为，是一种隐名代理行为，原告作为受托人应当将处理委托事务取得的财产转交给委托人。因此，分院判决驳回了原告贾某请求;确认被告李某为该房屋的所有权人。
江苏钟山明镜律师事务所律师王峰之分析意见：
在理论上和实践中，隐名与显名是相对而言的，按照《合同法》第402条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人第三人的除外”。的规定，所谓隐名代理是指受托人在享有代理权的前提下，既不披露本人的姓名，也不表明自己的受托人身份;或者披露自己的受托人身份，但并不以本人名义与第三人进行法律行为，而本人仍然将承担代理行为的法律后果。
隐名代理包括两种形式：一是“本人身份不公开的代理”。即以自己的名义表示意思或接受意思表示的代理。在这种情况下，受托人事实上得到本人的授权、有代理权，但他在订约时并不披露实际存在的代理关系，既不公开本人是否存在，更不指出本人是谁，而以自己的名义进行商事活动。因此，第三人在和受托人缔结交易时，并不知道委托人的存在，往往认为受托人就是为了自己利益、并且以自己名义同第三人进行交易的本人或者合同中的对方当事人。二是“受托人身份公开但本人姓名不公开”的代理。即不明示以本人名义，但明示为本人利益而表示意思或接受意思表示的代理。在这种情况下，受托人在订约时表示有代理关系存在、表明自己的受托人身份，公开本人的存在，但不指出本人的姓名。
隐名代理中基于委托关系而为的代理行为的法律后果，应当由委托人承担，取得的财产也应当为委托人所有。而本案中，贾某购买的涉案房屋是基于李某的委托，以自己的名义实施的代理行为，是一种隐名代理行为。因此，按照《合同法》第404条：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”的规定，受托人基于代理行为所取得的财产应当向委托人转交。作为受托人的贾某应当将处理委托事务取得的财产转交给委托人李某，该房屋的所有权人是李某而不是贾某，贾某要求李某腾退房屋是没有依据的。但由于房屋属于不动产，按照《物权法》第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，因此房屋所有权的确定需要经过房产登记，李某如果要求贾某将房屋所有权证更名在自己的名下，只能起诉到人民法院，请求人民法院确认李某为该房屋的所有权人，然后再办理房屋所有权证的更名。
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